永慶葉凌琪：第4季買氣降 單季交易量恐寫新低 這產品價格下修壓力大

永慶房產集團業務總經理葉凌棋26日在第4季永慶房屋趨勢前瞻報告記者會中表示，在銀行房貸緊縮下，加上9月19日央行實施第七波選擇性信用管制影響，讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多。

他指出，當前銀行對房屋貸款估值保守，讓貸款成數不足成交價八成，且比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。

葉凌棋強調，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有四成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，第4季房市恐出現急凍，預估今年第4季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。單季交易量恐創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。

葉凌棋認為，高總價住宅恐率先下修價格，除了北二都外都是高端住宅4,000萬元門檻，台北市為7,000萬元、新北市為6,000萬元，在此總價帶以上有四到六成需要貸款，僅有15~20%是口袋深的高端客戶。

他表示，由於央行資金更加緊縮，因此這波信用管制將導致買方購屋需籌更多錢，試想買一間房子需要六成自備款，這間房屋是否買方會出手，必須建立在消費者必須很喜歡此產品且非住不可，但如果沒有很喜歡且價格沒有很漂亮，一般來說，買方會等、不會馬上出手，因此這波信用管制產生的資金口、對高總價產品價格壓力較大。

葉凌棋表示，因國內家庭人口結構轉為小宅導向，認為未來四房產品最難賣，現在市場就是兩房為主流，兩房產品不會有供過於求的問題。