避免大樓社區劣化 你繳的管理費有考量未來修繕費用？

高雄城中城大樓大火也燒出大樓管理及管理費、公共基金等問題，台北市都更學會理事長蔡漢霖及高雄市都更協會理事長林資雄建議住戶應建立公共基金的正確觀念，維護大樓居住品質，避免大樓社區劣化，導致惡性循環。

有制度的集合式住宅住戶，每個月都有向管委會繳交管理費。蔡漢霖表示，在日本住房需繳兩個費用，一個是「管理費」、一個是「修繕公基金」，住戶必須持續負擔未來重建、改修的費用。以RC（鋼筋混凝土）建築物來講，像紐約帝國大廈已是100多年的RC建築物，但也沒有人稱其是危老建築物必須拆掉，因為以結構安全性來講是沒有問題的。

蔡漢霖表示，台灣人一直缺乏觀念，買車子都知道要保養，但買房子就覺得可以住一輩子，沒有分期保養與攤提的概念。買房子如果是中古屋，現在公寓大廈管理條例有一個建商一開始要提撥一筆公基金，透過多年管理之後，有些社區會存下一筆可觀的錢，作維護保養之用；但有些社區可能管理不當，或當初設定的成本只能達到損益兩平，無法累積社區公共基金，於是在房子日趨老舊後，就沒有錢修。

蔡漢霖說，例如修一台電梯就要好幾十萬元，就沒有錢做。隨著社區愈來愈惡化、品質愈來愈差，經濟條件好的住戶就搬出去，造成社區劣化，最後社區愈來愈老舊，導致惡性循環。這當然會增加住戶平常居住的負擔，可能有人覺得每坪幾十元的管理費已經很貴，但事實上一般的管理費，可能只是打平日常管理維護費用而已，但並沒有保留累積一定的基金，為未來2、30年後的大幅度改修預做準備。

高雄市民權路一棟大樓住戶林先生說，屋齡約20年的大樓計畫明年要換電梯，兩台要一百多萬元，管委會在所有權人會議中就討論通過，每戶每月要多繳一些錢做為經費，會議有通過，明年應可順利更換。「每個月慢慢繳，就不像一次繳那麼讓人痛吧。」住戶說，這樣房子也比較能保值。